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Immobili di Lusso

Il D. Lgs. 175/2014 definisce abitazione di lusso l’edificio appartenente alle seguenti categorie catastali: A/1, A/8, A/9 a partire dal 1/1/2014.

Categorie catastali di lusso:

  • A/1 = Abitazioni di tipo signorile: Unità immobiliari appartenenti a fabbricati ubicati in zone di pregio con caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture di livello superiore a quello dei fabbricati di tipo residenziale;
  • A/8 = Abitazioni in ville: Per ville devono intendersi quegli immobili caratterizzati essenzialmente dalla presenza di parco e/o giardino, edificate in zone urbanistiche destinate a tali costruzioni o in zone di pregio con caratteristiche costruttive e di rifiniture, di livello superiore all’ordinario;
  • A/9 = Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici: Rientrano in questa categoria i castelli ed i palazzi eminenti che per la loro struttura, la ripartizione degli spazi interni e dei volumi edificati non sono comparabili con le Unità tipo delle altre categorie, costituiscono ordinariamente una sola unità immobiliare. E’ compatibile con l’attribuzione della categoria A/9 la presenza di altre unità, funzionalmente indipendenti, censibili nelle altre categorie.

Prima del 01.01.2014 le abitazioni erano considerate di lusso in base ai criteri fissati D.M. 2.08.1969, oramai superato.

CIG: nuovo termine per la domanda.

Il 24 settembre 2015 è entrato in vigore il decreto legislativo 148/2015 contente norme in materia di ammortizzatori sociali. Il decreto, in attuazione del cosiddetto job act, disciplina organicamente tutta la materia della cassa integrazione, compresa quella del settore edile, introducendo diverse novità.

Richiamo l’attenzione sui nuovi termini tassativi di presentazione delle domande di cassa integrazione ordinaria, compresa quella dell’edilizia.

A decorrere dal 24 settembre 2015 la domanda di CIG va presentata entro 15 giorni dall’inizio della fruizione della sospensione/riduzione, anziché 25 giorni dalla fine del periodo di paga in corso. In caso di ritardo l’eventuale trattamento di cassa integrazione non potrà essere riconosciuto per periodi anteriori di una settimana rispetto alla data di presentazione.

Il nuovo temine di scadenza di presentazione della domanda riguarda anche le domande di cassa integrazione per maltempo nel settore edile , con la conseguenza che potrebbe rendersi necessaria anche la presentazione di più domande per lo stesso mese se gli eventi meteorologici sono intervallati da più di 15 giorni di calendario.

Le nuove tempistiche rappresentano un notevole aggravio per le aziende, in particolare per le aziende edili, in quanto è necessario che mi siano comunicate immediatamente al loro verificarsi le giornate di maltempo al fine di rispettare i nuovi termini di presentazione della domanda di CIG.

Reverse charge: chiarito il punto sulle manutenzioni

In riferimento al nuovo art. 17 c. 6 lettera a)-ter DPR 633/72 che amplia l’applicazione del meccanismo dell’INVERSIONE CONTABILE o Reverse charge sono giunti dall’Amministrazione e dalla dottrina i chiarimenti auspicati relativi alle manutenzioni e riparazioni.

E’ assodato che sono soggetti al reverse charge anche le manutenzioni e riparazioni eseguite sugli edifici da parte delle ditte edili, degli idraulici e degli elettricisti come previsto dai relativi codici ATECO.

Ritengo opportuno riportare la definizione di Edificio fornita con la risoluzione 46/E/1998 dall’Agenzia delle Entrate: “edificio e fabbricato si intende qualsiasi costruzione coperta isolata da vie o da spazi vuoti, oppure separata da altre costruzioni mediante muri che si elevano, senza soluzione di continuità, dalle fondamenta al tetto, che disponga di uno o più liberi accessi sulla via, e possa avere una o più scale autonome“.

Questa è una definizione più restrittiva rispetto al concetto di bene immobile, pertanto sono esclusi terreni, giardini, impianti fotovoltaici a terra, parcheggi e piscine salvo che non siano integrati nella struttura di un edificio.

Solo a titolo esemplificativo elenco alcune prestazioni che la dottrina ritiene escluse dal reverse charge:

  • costruzione di un nuovo edificio;
  • ristrutturazione, restauro e risanamento di un edificio di tipo lettera C) e D);
  • installazione di impianto di irrigazione di un giardino (salvo che non sia un giardino pensile);
  • installazione e manutenzione di impianti idraulici ed elettrici di piscine (salvo che non siano collocate su un terrazzo);
  • lavorazioni c/terzi (es. assemblaggio);

Reverse charge: novità 2015

A partire dal 1/1/2015 la legge di Stabilità ha esteso il meccanismo del reverse charge alle seguenti situazioni:

  • servizi di pulizia;
  • demolizioni;
  • installazione di impianti;
  • completamento di edifici.

Il reverse charge deve essere applicato in ogni caso: sia che la prestazione sia resa dal subappaltatore verso l’impresa di costruzioni, verso l’appaltatore principale, verso un’altro subappaltatore o un general contractor. Sono esclusi i privati a cui si applica l’Iva secondo legge.

Il lavori devo essere eseguiti su un edificio.

elenco alcuni esempi non esaustivi di lavori soggetti al nuovo reverse charge:

  • sabbiatura di pareti esterne di edifici;
  • pulizia di edifici;
  • servizio di disinfestazione;
  • demolizioni relative ad edifici (escluse le demolizioni di altri manufatti);
  • installazione di impianti elettrici, elettronici, idraulici, di riscaldamento, di condizionamento, antincendio, distribuzione gas, depurazione piscine, irrigazione giardini relativi a edifici;
  • lavori di isolamento termico, acustico, intonacatura, imbiancatura, pavimenti, rivestimenti, controsoffitti, cartongesso;
  • posa in opera di casseforti, infissi, pareti in muratura, pareti mobili, ascensori e scale mobili.

Dovrà essere chiarito dall’Amministrazione finanziaria se le manutenzioni e riparazioni rientrano nell’applicazione del nuovo reverse charge.

Salvo che non i lavori non rientrino nel reverse charge dei lavori edili “art. 17 c. 6 lettera a) DPR 633/72” nelle fatture dovrà essere riportata la dicitura “INVERSIONE CONTABILE” e l’iva non dovrà essere addebitata dichiarando “Operazione senza addebito IVA ai sensi del “art. 17 c. 6 lettera a)-ter DPR 633/72“.

Il committente che riceve la fattura provvederà ad integrare la  fattura con l’iva al 4%, al 10% o al 22% in funzione del tipo di edificio e alle condizioni soggettive del committente.

Rent to buy = locazione per futuro acquisto

Il decreto “Sblocca Italia” ha iniziato a gettare le basi per utilizzare in futuro il contratto “Rent to buy” ovvero oggi entro nell’immobile pagando un canone di locazione e in futuro ho la possibilità di acquistarlo decurtando in parte i canoni dal prezzo di acquisto.

Questo tipo di contratto, diffuso soprattutto nel mondo anglosassone, è certamente uno strumento interessante e di stimolo all’esangue settore immobiliare.

Devo però evidenziare che poco è stato fatto per coordinare le norme civilistiche con quelle fiscali che lasciano ampie zone d’ombra come ad esempio il momento impositivo ai fini iva del Rent to buy.

In attesa di una disciplina organica e coordinata da tutti i punti di vista è opportuno iniziare a pesare al Rent to buy come alternativa a situazioni non risolvibili con la compravendita.

Abolito il divieto di pagamento in contanti delle locazioni

il 15/6/2017 questo articolo e’ stato aggiornato dopo la pubblicazione iniziale.

dopo solo 44 giorni di vita una nota interpretativa del ministero del Tesoro abolisce l’obbligo di pagamento con mezzi tracciabili dei canoni abitativi privati anche al di sotto della soglia dei 1.000 euro entrato in vigore il 1/1/2014 con il comma 50 dell’articolo 1 della legge 147/2013.

Ai fini della tracciabilità torna quindi ad essere sufficiente la vecchia ricevuta che certifica la riscossione del canone in contanti fino a 2.999,99 euro.

Il Ministero del Tesoro chiarisce:

“la finalità di conservare traccia delle transazioni in contante, eventualmente intercorse tra locatore e conduttore, può ritenersi soddisfatta fornendo una prova documentale, comunque formata, purché chiara, inequivoca e idonea ad attestare la devoluzione di una determinata somma di denaro contante al pagamento del canone di locazione, anche ai fini della asseverazione dei patti contrattuali, necessaria all’ottenimento delle agevolazioni e detrazioni fiscali previste dalla legge a vantaggio delle parti contraenti.”

I finti artigiani e le vere imprese edili

Il 16/7/2012 il ministero del lavoro ha pubblicato la circolare n. 16 con cui emana indicazioni operative per il personale ispettivo “da intendersi quali mere istruzioni di carattere tecnico” “lungi dal costituire principi di carattere generale”.

Il 10/9/2012 un comunicato della AUSL 12 VIAREGGIO, sulla base del testo unico sulla sicurezza e in forza della suddetta circolare 16 informa che non saranno più tollerati singoli artigiani che svolgono la medesima lavorazione sul solito cantiere salvo che non si riuniscano in una “riconosciuta forma societaria”.

Nello stesso comunicato è convocata una riunione al piano primo dell’ospedale Versilia per il giorno 25/9/2012 in cui sarebbero stato fatto il punto della situazione.

Il 25/9/2012 nella sala riunioni da 40 posti si presentano con me altri 4-500 commercialisti, geometri, consulenti del lavoro, artigiani e imprenditori. Risultato: urla, schiamazzi al limite della rissa con grave disturbo per i pazienti ricoverati nella struttura ospedaliera. Riunione annullata.

Questo fatto fa capire con quanta superficialità  è stato affrontato un problema dilagante e incontrollato.

L’utilizzo di falsi artigiani come dipendenti è un fatto noto da decenni culminato nel 2011 con il superamento dei lavoratori autonomi (1.039.000) rispetto ai dipendenti edili (986.000).

Il ministero per arginare questo fenomeno ha ordinato che in sede ispettiva tutti gli artigiani monocommittenti impiegati come manovali, muratori, carpentieri, ferraioli, installatori di ponteggio, gruisti e macchinisti devono essere presuntivamente riqualificati come dipendenti della ditta committente.

La ditta committente è quindi, in questo caso, tenuta a corrispondere i contributi evasi e le relative sanzioni relative alle mancate visite mediche e a tutti gli altri obblighi di sorveglianza, salute e sicurezza sui luoghi di lavoro.

Su questo punto non c’è nulla di nuovo. Già  25 anni fa ho assistito ad una visita dell’Ispettorato del Lavoro sfociata in provvedimenti identici a quelli sollecitati dal Ministero del Lavoro.

Non è invece accettabile la tesi della Ausl 12 viareggio secondo la quale in caso di ispezione se i singoli artigiani si riunissero in una “riconosciuta forma societaria” non sarebbero riconducibili a dipendenti pur eseguendo le medesime lavorazioni.

E’ assurdo che l’ente preposto ai controlli fornisca una scappatoia formale senza verificare l’effettiva capacità  organizzativa e realizzativa delle opere da eseguire.

E’ possibile documentare con un cronoprogramma adeguato che anche due o tre artigiano legati da un contratto di joint venture o ATI negli appalti pubblici possono avere la capacità  tecnico-organizzativa di realizzare un fabbricato di 1 o 2 piani.

La legge sugli appalti non è cambiata, e nemmeno la legge quadro 109 sugli appalti pubblici ha subito variazioni sull’argomento.

Quale legge lo vieta? Quale legge li obbliga ad unirsi in società?

Non certo un comunicato della Ausl 12 viareggio.