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Rent to buy = locazione per futuro acquisto

Il decreto “Sblocca Italia” ha iniziato a gettare le basi per utilizzare in futuro il contratto “Rent to buy” ovvero oggi entro nell’immobile pagando un canone di locazione e in futuro ho la possibilità di acquistarlo decurtando in parte i canoni dal prezzo di acquisto.

Questo tipo di contratto, diffuso soprattutto nel mondo anglosassone, è certamente uno strumento interessante e di stimolo all’esangue settore immobiliare.

Devo però evidenziare che poco è stato fatto per coordinare le norme civilistiche con quelle fiscali che lasciano ampie zone d’ombra come ad esempio il momento impositivo ai fini iva del Rent to buy.

In attesa di una disciplina organica e coordinata da tutti i punti di vista è opportuno iniziare a pesare al Rent to buy come alternativa a situazioni non risolvibili con la compravendita.

Abolito il divieto di pagamento in contanti delle locazioni

il 15/6/2017 questo articolo e’ stato aggiornato dopo la pubblicazione iniziale.

dopo solo 44 giorni di vita una nota interpretativa del ministero del Tesoro abolisce l’obbligo di pagamento con mezzi tracciabili dei canoni abitativi privati anche al di sotto della soglia dei 1.000 euro entrato in vigore il 1/1/2014 con il comma 50 dell’articolo 1 della legge 147/2013.

Ai fini della tracciabilità torna quindi ad essere sufficiente la vecchia ricevuta che certifica la riscossione del canone in contanti fino a 2.999,99 euro.

Il Ministero del Tesoro chiarisce:

“la finalità di conservare traccia delle transazioni in contante, eventualmente intercorse tra locatore e conduttore, può ritenersi soddisfatta fornendo una prova documentale, comunque formata, purché chiara, inequivoca e idonea ad attestare la devoluzione di una determinata somma di denaro contante al pagamento del canone di locazione, anche ai fini della asseverazione dei patti contrattuali, necessaria all’ottenimento delle agevolazioni e detrazioni fiscali previste dalla legge a vantaggio delle parti contraenti.”

Divieto di pagamento di Locazioni in contanti

22/1/2014 l’articolo è stato aggiornato dopo la sua pubblicazione

A decorrere dal 1/1/2014 non è più consentito il pagamento di locazioni abitative private con denaro contante.

E’ ammesso il pagamento esclusivamente con mezzi tracciabili quali:

  • bonifico bancario o postale;
  • assegno bancario, postale o circolare (ovviamente non trasferibili);
  • carta di credito, di debito, paypal, bancomat, revolving;
  • vaglia postale (con clausola non trasferibile).

La dottrina ritiene utilizzabile anche il bollettino postale, pur non essendo citato dalla norma, perché è classificabile tra i metodi di pagamento tracciabili.

La dottrina ritiene applicabile l’apparato sanzionatorio delle leggi antiriciclaggio, quindi dal 1% al 40% con un minimo di 3.000,00 Euro.  La sanzione applicabile minima è pari a 3.000 euro. Autorevoli esperti ritengo oblazionabile con il 2%.

Contratto di locazione abitativo di tipo transitorio

La locazione transitoria è consentita quando il proprietario o l’inquilino hanno la necessità  di locare temporaneamente una abitazione. La natura transitoria va dichiarata nel contratto e quella dell’inquilino va accertata attraverso una documentazione specifica da allegare al contratto stesso.

La durata della locazione transitoria varia da un minimo di un mese, a un massimo di 18 mesi.

Per i proprietari, le condizioni previste per la locazione transitoria sono:

  • dover vendere l’abitazione in tempi brevi;
  • dover destinare l’immobile ad abitazione o ad attività  propria o dei familiari;
  • dover eseguire in poco tempo lavori di edilizia;
  • cause di natura legale legate a separazioni o divorzi.

Per l’inquilino, la locazione transitoria è invece consentita dalla legge quando:

  • sono necessarie cure e/o assistenza per sé o per i propri familiari in un luogo diverso dalla propria residenza;
  • possiede un contratto o un trasferimento di lavoro a carattere temporaneo;
  • si devono effettuare lavori nella propria casa che la rendano temporaneamente inutilizzabile;
  • è in attesa della disponibilità  effettiva di un immobile acquistato oppure assegnato da un ente pubblico.

Il rinnovo della locazione transitoria può avvenire tra le due parti solo se venisse confermata la transitorietà  dell’alloggio e ciò deve avvenire tramite spedizione di raccomandata da inviare ovviamente prima della scadenza del contratto. Se non viene inviata la lettera, il proprietario è tenuto ad adottare il regime di canone libero per l’affitto, con la formula dei contratti ad uso abitativo del 4+4. Se viene dichiarato il falso, il proprietario è tenuto a risarcire tre mensilità  del canone o in alternativa a ripristinare la vecchia tipologia di locazione.